Für die meisten Menschen ist der Immobilienkauf die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Ob er gelingt, entscheidet sich oft nicht bei der Besichtigung, sondern vorher: beim ehrlichen Blick auf das eigene Budget.
Dieser Ratgeber erklärt, wie Banken in Österreich rechnen, was Sie selbst mitbringen sollten und wie Sie verhindern, dass ein passendes Haus an der Finanzierung scheitert.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Banken orientieren sich an den Vorgaben der FMA: Kreditrate höchstens 40 % des Nettoeinkommens, Kredit höchstens 90 % des Werts, Laufzeit höchstens 35 Jahre.
- Rechnen Sie mit rund 10 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Sie müssen meist aus Eigenmitteln kommen.
- Eine erste Faustregel: Monatsrate × 200 ergibt ungefähr den möglichen Kreditbetrag.
- Klären Sie Ihre Finanzierung, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben – ein Kaufanbot ist verbindlich.
- In Oberösterreich gibt es eine Wohnbauförderung mit günstigem Fixzins für Neubau – die Bedingungen prüfen lohnt sich.
Wie viel können Sie sich leisten?
Am Anfang steht nicht der Kaufpreis, sondern die Monatsrate, die Sie dauerhaft tragen können – auch wenn sich etwas ändert, etwa durch Kinder, Teilzeit oder steigende Zinsen.
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Haushaltsrechnung
Nettoeinkommen aller Kreditnehmer minus Lebenshaltung, Auto, Versicherungen, bestehende Kredite. Was bleibt, ist der Rahmen für die Rate.
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Rate mit Reserve
Planen Sie die Rate so, dass noch Geld für Rücklagen und Unerwartetes bleibt. Banken rechnen mit höchstens 40 % des Nettoeinkommens.
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Faustregel
Leistbare Monatsrate × 200 ≈ möglicher Kreditbetrag (bei rund 4 % Zinsen und 30 Jahren, Genauigkeit etwa ± 15 %).
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Eigenkapital dazu
Kredit plus Eigenkapital minus Nebenkosten ergibt den Kaufpreis, den Sie sich leisten können.
Was die Bank verlangt
Die strengen Kreditregeln der KIM-Verordnung sind mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither erwartet die Finanzmarktaufsicht (FMA) von den Banken aber weiterhin eine solide Vergabe nach ähnlichen Kriterien.
| Kriterium | Erwartung der FMA | Was das bedeutet |
|---|---|---|
| Beleihungsquote | höchstens 90 % des Immobilienwerts | Einen Teil des Kaufpreises und meist die Nebenkosten bringen Sie selbst mit |
| Schuldendienstquote | Rate höchstens 40 % des Nettoeinkommens | Bestehende Kredite und Leasing zählen mit |
| Laufzeit | höchstens 35 Jahre | Längere Laufzeit senkt die Rate, erhöht aber die Zinsen insgesamt |
In der Praxis verlangen viele Banken weiterhin rund 20 % Eigenmittel bezogen auf Kaufpreis und Nebenkosten. Als Eigenmittel zählen Erspartes, Bausparverträge, Schenkungen oder ein bezahltes Grundstück.
Quelle: FMA, Wohnimmobilienkredite (Stand Oktober 2026). Jede Bank prüft im Einzelfall.
Die Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen in Österreich rund 10 % Nebenkosten. Banken finanzieren sie selten mit – planen Sie sie in Ihre Eigenmittel ein.
| Posten | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % vom Kaufpreis | Wird über den Vertragserrichter abgeführt |
| Grundbucheintragung Eigentum | 1,1 % vom Kaufpreis | Die befristete Befreiung ist mit 30.6.2026 ausgelaufen |
| Grundbucheintragung Pfandrecht | 1,2 % vom eingetragenen Pfandbetrag | Fällt nur bei einem Kredit an |
| Vertragserrichtung und Treuhand | laut Notar oder Rechtsanwalt | Vorher ein schriftliches Angebot geben lassen |
| Maklerprovision | laut Exposé, gesetzlich höchstens 3 % zuzüglich 20 % USt | Nur, wenn der Kauf zustande kommt |
| Bankspesen, Schätzgebühr | laut Bank | Vergleichen lohnt sich |
Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Quellen: oesterreich.gv.at, Bundesministerium für Justiz.
Fix, variabel oder gemischt?
Fixzins
Der Zinssatz ist für eine bestimmte Zeit oder die ganze Laufzeit fest.
- Passt, wenn
- Sie Planungssicherheit wollen und die Rate knapp kalkuliert ist.
- Beachten Sie
- Vorzeitige Rückzahlung kann Kosten verursachen. Fragen Sie nach Sondertilgungen.
Variabler Zins
Der Zinssatz folgt einem Referenzzins wie dem Euribor.
- Passt, wenn
- Sie Reserven haben und steigende Raten verkraften können.
- Beachten Sie
- Rechnen Sie die Rate auch mit 2 bis 3 Prozentpunkten mehr durch.
Kombination
Ein Teil fix, ein Teil variabel – oder Fixzins für die ersten 10 bis 15 Jahre.
- Passt, wenn
- Sie Sicherheit und Flexibilität verbinden wollen.
- Beachten Sie
- Achten Sie darauf, was nach Ende der Fixzinsphase gilt.
Anschlussfinanzierung und Umschuldung
Läuft die Fixzinsphase aus oder sind die Zinsen gefallen, lohnt sich ein Vergleich. Auch beim Umstieg in ein kleineres Zuhause stellt sich die Frage: Bestehenden Kredit ablösen, übertragen oder zwischenfinanzieren?
- Frühzeitig vergleichen: Rund ein Jahr vor Ende der Fixzinsphase Angebote einholen.
- Kosten der Umschuldung gegen die Ersparnis rechnen: Pfandrechtseintragung, Bankspesen, eventuelle Pönale.
- Zwischenfinanzierung, wenn Sie kaufen, bevor das alte Haus verkauft ist. Wir stimmen Verkauf und Kauf so ab, dass die Zeit möglichst kurz bleibt.
Finanzierung und Kaufanbot
Ein Kaufanbot ist rechtlich verbindlich. Nimmt der Verkäufer es an, ist der Kauf zustande gekommen. Deshalb gehört die Finanzierung vor die Unterschrift.
- Vorab mit der Bank sprechen, bevor Sie auf Besichtigungstour gehen.
- Finanzierungsvorbehalt: Im Kaufanbot kann vereinbart werden, dass es nur gilt, wenn die Bank bis zu einem bestimmten Datum zusagt.
- Unterlagen zur Immobilie (Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis) braucht die Bank für die Bewertung – wir stellen sie Ihnen zur Verfügung.
Wir sind keine Bank und vermitteln keine Kredite. Für Ihre Finanzierung ist Ihre Bank oder ein Finanzierungsberater zuständig.
