Wer einen nahen Menschen verliert, hat zuerst anderes im Kopf als Grundbuch und Steuern. Trotzdem kommen die Fragen schnell: Wem gehört jetzt das Haus? Muss ich etwas unterschreiben? Können wir verkaufen – und wann?
Dieser Ratgeber ordnet, was in Österreich nach einem Todesfall mit einer Immobilie passiert, welche Möglichkeiten Sie als Erbe haben und an welchen Stellen es sich lohnt, genau hinzuschauen. Sie müssen nichts davon überstürzen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht. Für die Immobilie fallen aber Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr an.
- Erbe wird man erst mit der Einantwortung durch das Gericht. Bis dahin verwaltet die Verlassenschaft das Vermögen.
- Eine unbedingte Erbantrittserklärung bedeutet: Sie haften auch für Schulden mit Ihrem eigenen Vermögen.
- Beim späteren Verkauf zählt für die Immobilienertragsteuer der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene gekauft hat.
- Erbengemeinschaften entscheiden gemeinsam. Ein Marktwert, dem alle vertrauen, macht vieles leichter.
Was nach dem Todesfall passiert
Stirbt ein Mensch mit Vermögen in Österreich, wird ein Verlassenschaftsverfahren eröffnet. Es wird von einem Notar als Gerichtskommissär im Auftrag des Bezirksgerichts geführt. Meist meldet er sich von selbst bei den Angehörigen, um die Todesfallaufnahme zu machen: Wer sind die Erben, gibt es ein Testament, welches Vermögen und welche Schulden sind vorhanden?
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Todesfallaufnahme
Der Notar erhebt Angehörige, Vermögen, Schulden und letztwillige Verfügungen. Bringen Sie Unterlagen mit, die Sie haben – Grundbuchauszug, Kontoauszüge, Kreditverträge, Versicherungen.
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Erbantrittserklärung
Jeder Erbe erklärt, ob und wie er das Erbe annimmt – bedingt, unbedingt oder gar nicht (Ausschlagung).
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Vermögensbewertung
Bei einer bedingten Erklärung wird ein Inventar errichtet, oft mit Bewertung der Immobilie.
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Einantwortung
Das Gericht überträgt das Erbe mit Beschluss an die Erben. Erst danach werden Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Annehmen, bedingt annehmen oder ausschlagen
Die Erbantrittserklärung ist eine der wichtigsten Entscheidungen – und sie lässt sich nicht einfach zurücknehmen.
| Abgabe | Bedeutung | Wann sinnvoll |
|---|---|---|
| Unbedingte Erbantrittserklärung | Sie haften für alle Schulden des Verstorbenen – auch mit Ihrem eigenen Vermögen. Dafür ist kein Inventar nötig, das Verfahren ist meist schneller und günstiger. | Wenn sicher ist, dass das Vermögen die Schulden deutlich übersteigt. |
| Bedingte Erbantrittserklärung | Sie haften nur bis zum Wert dessen, was Sie erben. Dafür wird ein Inventar errichtet. | Wenn die finanzielle Lage nicht ganz klar ist – im Zweifel der sicherere Weg. |
| Ausschlagung (Entschlagung) | Sie verzichten auf das Erbe. Ihr Anteil geht an die nächsten Berechtigten. | Wenn die Schulden das Vermögen übersteigen oder Sie aus anderen Gründen nicht erben wollen. |
Steuern und Gebühren beim Erben
Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Wer eine Immobilie erbt, zahlt aber zwei Abgaben, die beim Grundbuch fällig werden. Ihr Notar berechnet sie im Verfahren.
| Abgabe | Erben im Familienkreis | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, darüber 3,5 % | Erwerbe durch Erbschaft gelten als unentgeltlich. Frühere Übertragungen derselben Person in den letzten fünf Jahren werden zusammengerechnet. |
| Grundbuchgebühr | 1,1 % – im Familienkreis meist vom dreifachen Einheitswert, höchstens von 30 % des Werts | Familienkreis: unter anderem Ehegatten, Lebensgefährten, Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister. |
Über das Elternhaus entscheidet man nicht im ersten Monat. Aber man sollte wissen, was es wert ist und was es kostet, es zu behalten.
Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Quellen: Bundesministerium für Finanzen (Grunderwerbsteuer), Gerichtsgebührengesetz § 26a.
Was Sie mit der Immobilie machen können
Ob Elternhaus, Wohnung oder Grundstück: Es gibt keinen richtigen Weg für alle. Entscheidend ist, was Sie und die anderen Erben brauchen – und was die Immobilie hergibt.
Selbst einziehen
Sie nutzen die Immobilie als eigenen Wohnsitz und übernehmen alle Kosten und Pflichten.
- Passt, wenn
- Lage, Größe und Zustand zu Ihrem Leben passen und Sie die Erhaltung tragen können.
- Beachten Sie
- Bei älteren Häusern zuerst den Sanierungsbedarf ehrlich einschätzen.
Vermieten
Die Immobilie bleibt im Eigentum und bringt laufende Einnahmen.
- Passt, wenn
- Die Immobilie gut vermietbar ist und Sie Zeit für Verwaltung oder einen Hausverwalter haben.
- Beachten Sie
- Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, Mietrecht und Instandhaltung bleiben bei Ihnen.
Ein Erbe übernimmt
Einer behält die Immobilie und zahlt die anderen aus.
- Passt, wenn
- Einer sie wirklich nutzen will und die Ausgleichszahlung finanzieren kann.
- Beachten Sie
- Ohne einen Marktwert, dem alle vertrauen, wird die Auszahlung schnell zum Streitpunkt.
Gemeinsam verkaufen
Die Erben verkaufen und teilen den Erlös nach ihren Anteilen.
- Passt, wenn
- Niemand die Immobilie nutzen möchte oder die Erben unterschiedliche Pläne haben.
- Beachten Sie
- Alle Miteigentümer müssen unterschreiben. Die Immobilienertragsteuer einplanen (Kapitel 5).
Vorerst behalten
Sie entscheiden später, die Immobilie bleibt so lange in Ihrer Hand.
- Passt, wenn
- Sie Zeit brauchen und die laufenden Kosten tragen können.
- Beachten Sie
- Ein leerstehendes Haus verliert an Wert, braucht Heizung, Versicherung und Pflege.
Wenn Sie verkaufen: die Immobilienertragsteuer
Wer eine geerbte Immobilie verkauft, zahlt grundsätzlich 30 % Immobilienertragsteuer auf den Gewinn. Wichtig: Es zählt nicht der Tag der Erbschaft, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Das hat große Folgen.
| Abgabe | Verkauf bis 31.12.2026 | Verkauf ab 1.1.2027 |
|---|---|---|
| Altvermögen: vom Verstorbenen vor dem 31.3.2002 gekauft | effektiv 4,2 % vom Verkaufspreis | effektiv 6 % vom Verkaufspreis |
| Altvermögen, nach 1987 in Bauland umgewidmet | effektiv 18 % vom Verkaufspreis | effektiv 21 % vom Verkaufspreis |
| Neuvermögen: ab 1.4.2002 gekauft | 30 % vom tatsächlichen Gewinn | 30 % vom tatsächlichen Gewinn |
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie selbst die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt haben – mindestens zwei Jahre durchgehend seit dem Erwerb oder fünf der letzten zehn Jahre – und den Wohnsitz mit dem Verkauf aufgeben. Ob die Zeiten vor dem Erbfall zählen, hängt vom Einzelfall ab.
Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Quellen: Einkommensteuergesetz § 30 in der Fassung des Budgetbegleitgesetzes 2027–2028 (BGBl. I Nr. 62/2026), oesterreich.gv.at.
Erbengemeinschaft und Pflichtteil
Erben mehrere Personen, werden sie gemeinsam Eigentümer. Verkaufen, vermieten oder größere Arbeiten beauftragen können sie nur gemeinsam. Gerade unter Geschwistern prallen dann Erinnerungen, Erwartungen und Geldfragen aufeinander.
- Früh einen gemeinsamen Marktwert klären. Wer übernehmen will, und wer ausgezahlt wird, braucht dieselbe Zahl.
- Einen Ansprechpartner bestimmen. Einer hält Kontakt zu Notar, Bank und Makler, alle bekommen dieselben Informationen.
- Pflichtteil beachten. Kinder und Ehegatten haben Anspruch auf einen Pflichtteil – auch wenn sie im Testament nicht bedacht sind. Er ist ein Geldanspruch und kann vom Verstorbenen oder auf Antrag vom Gericht für bis zu fünf Jahre gestundet werden.
- Wenn nichts mehr geht: Jeder Miteigentümer kann die gerichtliche Teilung verlangen. Bei einem Haus endet das oft in der Versteigerung – meist der teuerste Weg für alle.
Wie wir Sie begleiten
Wir beurteilen die Immobilie, bevor eine Entscheidung fällt: Zustand, Unterlagen, Lage und den Marktwert, belegt mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen in Ihrer Gemeinde. Alle Erben bekommen dieselben Informationen.
- Marktwert für das Verlassenschaftsverfahren oder für die Auszahlung zwischen Erben.
- Abstimmung mit dem Notar über den richtigen Zeitpunkt – vor oder nach der Einantwortung.
- Fernabwicklung, wenn Erben weiter weg wohnen: Besichtigungen, Unterlagen und Übergabe organisieren wir vor Ort.
- Räumung und Übergabe koordinieren wir auf Wunsch mit Partnern aus der Region.
Wir geben keine Rechts- oder Steuerberatung. Für diese Fragen ist Ihr Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater zuständig.
