Wenn eine Ehe endet, geht es selten nur um die Beziehung. Fast immer steht auch die Frage im Raum, was aus dem Haus oder der Wohnung wird – dem Ort, an dem die Kinder groß geworden sind, in den Sie Geld, Zeit und viele Wochenenden gesteckt haben. Meist ist die Immobilie außerdem der größte Wert, den Sie gemeinsam besitzen.
Gerade deshalb lohnt es sich, hier nicht unter Druck zu entscheiden. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Wege es in Österreich gibt, was rechtlich und finanziell dahintersteckt und in welcher Reihenfolge Sie am besten vorgehen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Scheidung allein ändert nichts daran, wer im Grundbuch steht und wer der Bank den Kredit schuldet.
- Aufgeteilt wird nach dem, was fair ist – nicht automatisch halbe-halbe.
- Was einer in die Ehe mitgebracht, geerbt oder geschenkt bekommen hat, bleibt grundsätzlich außen vor. Bei der Ehewohnung gibt es Ausnahmen.
- Ein Marktwert, dem beide vertrauen, ist die Grundlage für jede Lösung – ob einer übernimmt oder verkauft wird.
- Einigen Sie sich nicht, entscheidet das Gericht. Der Antrag muss binnen eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung gestellt werden.
Was bei einer Scheidung aufgeteilt wird
In Österreich gilt während der Ehe grundsätzlich Gütertrennung: Jeder bleibt Eigentümer dessen, was ihm gehört. Wird die Ehe geschieden, werden aber das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse aufgeteilt (§§ 81 ff Ehegesetz). Zum Gebrauchsvermögen gehört vor allem die Ehewohnung – egal ob Haus oder Wohnung.
Maßstab ist, was im Einzelfall fair ist. Berücksichtigt werden die Beiträge beider: Erwerbseinkommen ebenso wie Haushaltsführung und Kinderbetreuung. Auch Schulden, die mit dem aufzuteilenden Vermögen zusammenhängen – etwa der Wohnkredit – fließen ein.
Wer im Grundbuch steht, sagt noch nicht, wem die Immobilie bei der Aufteilung zugerechnet wird.
Nicht aufgeteilt wird in der Regel, was ein Ehegatte in die Ehe eingebracht, geerbt oder geschenkt bekommen hat. Bei der Ehewohnung gibt es davon eine wichtige Ausnahme: Sie kann trotzdem einbezogen werden, wenn der andere Ehegatte oder ein gemeinsames Kind auf die weitere Benützung angewiesen ist. Das geerbte Elternhaus ist also nicht automatisch „sicher“, wenn die Familie darin gewohnt hat.
Fünf Wege für Ihre Immobilie
Rechtlich gibt es viele Möglichkeiten. In der Praxis laufen fast alle Lösungen auf einen dieser fünf Wege hinaus. Welcher passt, hängt vor allem von drei Fragen ab: Kann einer die Immobilie allein finanzieren? Was ist für die Kinder gut? Und können Sie beide noch gemeinsam Entscheidungen treffen?
Einer übernimmt
Ein Partner behält die Immobilie und zahlt dem anderen einen Ausgleich. Dessen Höhe richtet sich nach dem Marktwert abzüglich offener Kredite – und nach dem Ergebnis der gesamten Aufteilung.
- Passt, wenn
- Die Kinder sollen im gewohnten Umfeld bleiben und einer kann Rate und Ausgleich allein tragen.
- Beachten Sie
- Die Bank muss zustimmen, dass einer den Kredit allein übernimmt.
Gemeinsam verkaufen
Die Immobilie wird verkauft, der Kredit aus dem Erlös getilgt, der Rest nach Vereinbarung aufgeteilt. Der häufigste Weg – und oft der klarste Schnitt.
- Passt, wenn
- Keiner kann die Immobilie allein halten oder beide wollen neu anfangen.
- Beachten Sie
- Bei Fixzinskrediten kann eine Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung anfallen.
Vermieten
Sie bleiben beide Eigentümer, die Miete deckt Kredit und Erhaltung. Die Immobilie bleibt als Vermögen erhalten.
- Passt, wenn
- Ein Verkauf ist im Moment ungünstig oder die Immobilie soll Altersvorsorge bleiben.
- Beachten Sie
- Sie müssen weiter gemeinsam entscheiden – über Mieter, Reparaturen und Steuern.
An die Kinder übergeben
Die Eltern übertragen die Immobilie an ein Kind, oft mit einem Wohnrecht für einen Elternteil.
- Passt, wenn
- Beide Eltern wollen es und es entlastet die Kinder wirklich.
- Beachten Sie
- Bei minderjährigen Kindern muss das Pflegschaftsgericht zustimmen. Mit dem Eigentum übernimmt das Kind auch alle Kosten und Pflichten.
Vorerst gemeinsam behalten
Eine befristete Regelung, zum Beispiel: Ein Elternteil wohnt mit den Kindern bis zum Schulabschluss im Haus, danach wird verkauft. Bei geeigneten Häusern ist auch eine Teilung in zwei Wohnungen möglich.
- Passt, wenn
- Zeit gewonnen werden soll, ohne die Entscheidung zu verschieben.
- Beachten Sie
- Nur mit klarer schriftlicher Regelung samt Datum – sonst wird aus „vorerst“ ein Dauerstreit.
Der Kredit: was die Bank dazu sagt
Die Scheidung ändert den Kreditvertrag nicht. Wer unterschrieben hat, haftet weiter – auch wenn er längst ausgezogen ist. Haben Sie beide unterschrieben, kann die Bank von jedem die volle Rate verlangen.
Aus der Haftung kommt ein Partner nur auf drei Wegen: Die Bank entlässt ihn freiwillig, nachdem sie die Bonität des anderen geprüft hat; der Kredit wird auf einen Partner umgeschuldet; oder er wird aus dem Verkaufserlös getilgt.
Sprechen Sie früh mit Ihrer Bank – bevor eine Rate ausfällt. Ein Zahlungsverzug schadet Ihnen beiden. Haben Sie ein Förderdarlehen des Landes Oberösterreich, klären Sie auch dort, ob eine Übertragung zustimmungspflichtig ist.
Steuern und Gebühren im Überblick
Welche Abgaben anfallen, hängt davon ab, ob die Immobilie zwischen Ihnen übertragen oder an Dritte verkauft wird. Die folgende Übersicht soll Ihnen eine Größenordnung geben – die genaue Berechnung übernehmen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
| Abgabe | Übertragung an den Ehegatten | Verkauf an Dritte |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 % bis 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, darüber 3,5 % | 3,5 % vom Kaufpreis, zahlt üblicherweise der Käufer |
| Grundbucheintragung | begünstigte Bemessung | 1,1 % vom Kaufpreis, zahlt üblicherweise der Käufer |
| Immobilienertragsteuer | fällt bei der Übertragung im Zuge der Aufteilung in der Regel nicht an | 30 % vom Gewinn – entfällt, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war (siehe unten) |
Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Quellen: Bundesministerium für Finanzen (Grunderwerbsteuer, Immobilienertragsteuer), Ehegesetz im Rechtsinformationssystem des Bundes.
In welcher Reihenfolge Sie vorgehen
- 01
Nichts überstürzen
Unterschreiben Sie nichts unter Druck. Klären Sie vor einem Auszug, was er rechtlich und steuerlich bedeutet.
- 02
Unterlagen sammeln
Grundbuchauszug, Kreditverträge mit aktuellem Stand, Förderverträge, Pläne, Energieausweis und Belege größerer Investitionen.
- 03
Marktwert ermitteln lassen
Von jemandem, dem Sie beide vertrauen. Eine nachvollziehbare Zahl nimmt der Verhandlung viel Spannung.
- 04
Wege durchrechnen
Kann einer übernehmen? Was bleibt beim Verkauf nach Kredit und Kosten? Was kostet eine Vermietung?
- 05
Mit der Bank sprechen
Klären Sie, ob und zu welchen Bedingungen einer den Kredit übernehmen kann.
- 06
Vereinbarung festhalten
Mit Rechtsanwalt oder Notar, bei verhärteten Fronten auch mit einer Mediation.
- 07
Umsetzen
Übertragung im Grundbuch oder Verkauf – geordnet, mit klaren Zuständigkeiten.
Wie wir Sie begleiten
Als Makler arbeiten wir immer für beide Seiten. Bei einer Scheidung ist das wichtiger als sonst: Sie beide bekommen dieselben Informationen, dieselben Zahlen und dieselben Rückmeldungen. Absprachen mit nur einer Seite gibt es bei uns nicht.
- Ein Marktwert, über den man nicht streiten muss: nachvollziehbar hergeleitet aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen in Ihrer Gemeinde.
- Diskret, wenn Sie das wünschen: Wir sprechen zuerst vorgemerkte Kaufinteressenten an, ohne öffentliches Inserat.
- Besichtigungen ohne Begegnung: Wir organisieren Termine so, dass Sie sich nicht treffen müssen.
- Abstimmung mit allen Beteiligten: mit Ihrem Rechtsanwalt oder Notar und mit der Bank.
„Bei einer Scheidung zählt nicht, wer recht hat, sondern dass beide gut weitergehen können. Unser Beitrag ist eine Zahl, der Sie beide vertrauen.“
Wir geben keine Rechts- oder Steuerberatung. Für diese Fragen ist Ihr Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater zuständig.
