Viele Eigentümer überlegen, ihr Haus oder ihre Wohnung selbst zu verkaufen. Das ist erlaubt und kann gelingen. Wer es versucht, sollte aber wissen, was auf ihn zukommt – nicht nur die Inserate, sondern auch Pflichten, Haftung und die Verhandlung.
Wir sind Makler, und wir sagen es offen: Dieser Ratgeber soll Ihnen nicht ausreden, selbst zu verkaufen. Er zeigt, welche Schritte nötig sind, wo private Verkäufe am häufigsten scheitern und wann professionelle Begleitung sich rechnet.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Preis entscheidet über Erfolg und Dauer. Ein zu hoher Start kostet am Ende meist mehr, als er bringt.
- Ohne Energieausweis darf nicht inseriert werden. Im Inserat müssen HWB und fGEE stehen.
- Grundbuchauszug, Pläne und Betriebskosten sollten vorliegen, bevor der erste Interessent kommt.
- Ein Kaufanbot ist verbindlich. Prüfen Sie Finanzierung und Bedingungen, bevor Sie annehmen.
- Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt, der auch die Treuhandabwicklung übernimmt.
Der richtige Preis
Der häufigste Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Angebotspreis. Er entsteht selten aus Gier, sondern aus Vergleichen mit Inseraten, aus dem, was man selbst investiert hat, oder aus dem Preis, den der Nachbar angeblich bekommen hat.
- Inseratspreise sind keine Verkaufspreise. Aussagekräftig sind tatsächlich erzielte Preise in Ihrer Gemeinde – sie stehen im Grundbuch, nicht auf Portalen.
- Investitionen zählen nur, wenn der Markt sie bezahlt. Eine neue Küche nach Ihrem Geschmack ist für den Käufer oft nur ein kleiner Pluspunkt.
- Online-Bewertungen sind ein erster Richtwert. Zustand, Grundriss, Ausrichtung und Lärm kennen sie nicht.
Unterlagen und Pflichtangaben
Ernsthafte Käufer und ihre Bank wollen Unterlagen sehen. Fehlen sie, verzögert sich die Finanzierung oder der Käufer springt ab. Besorgen Sie sie, bevor Sie inserieren.
| Unterlage | Woher | Wofür |
|---|---|---|
| Energieausweis (höchstens 10 Jahre alt) | Ziviltechniker, Baumeister, Energieberater | Pflicht im Inserat und vor dem Kaufanbot |
| Grundbuchauszug | Bezirksgericht, Notar, online | Eigentum, Lasten, Rechte, Kredite |
| Pläne und Baubewilligung | Gemeinde (Bauamt), eigene Unterlagen | Genehmigter Bestand, Flächen |
| Flächenwidmung, Bebauungsplan | Gemeinde, DORIS | Was gebaut werden darf |
| Betriebskosten, Abgaben | Eigene Abrechnungen, Gemeinde | Laufende Kosten für den Käufer |
| Bei Wohnungen: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Rücklage, Protokolle | Hausverwaltung | Anteile, Rücklage, geplante Sanierungen |
Inserat, Anfragen, Besichtigungen
Gute Fotos und ein ehrlicher Text bringen die richtigen Anfragen. Danach beginnt der Teil, den viele unterschätzen: Telefonate, E-Mails, Terminvereinbarungen – oft abends und am Wochenende.
- 01
Inserat
Helle Fotos bei Tageslicht, Grundriss, alle Pflichtangaben. Beschreiben Sie Fakten statt Superlative – auch Schwächen, die ohnehin jeder sieht.
- 02
Anfragen vorsortieren
Fragen Sie am Telefon nach, was der Interessent sucht und wie er finanziert. So vermeiden Sie Besichtigungen, die von Anfang an nicht passen.
- 03
Besichtigen
Einzeltermine statt Massenbesichtigung, alle Unterlagen ausgedruckt, Räume gelüftet und hell. Wertgegenstände und persönliche Dokumente vorher wegräumen.
- 04
Nachfassen
Rufen Sie nach ein, zwei Tagen an. Rückmeldungen zeigen, ob Preis und Präsentation stimmen.
Kaufanbot und Verhandlung
In Österreich legt der Käufer in der Regel ein schriftliches Kaufanbot. Nehmen Sie es an, ist der Kauf grundsätzlich zustande gekommen – der Kaufvertrag beim Notar setzt das nur noch um. Prüfen Sie deshalb vor Ihrer Unterschrift genau.
- Finanzierung: Hat der Käufer eine Bestätigung der Bank? Steht im Anbot ein Finanzierungsvorbehalt, und bis wann gilt er?
- Bindungsfrist: Wie lange ist der Käufer an sein Anbot gebunden?
- Übergabe: Termin, Zustand bei Übergabe, was bleibt im Haus (Küche, Möbel)?
- Vertragserrichter: Wer errichtet den Kaufvertrag, wer trägt die Kosten?
- Rücktrittsrecht: Gibt ein Käufer sein Anbot zur Deckung seines Wohnbedarfs am Tag der ersten Besichtigung ab, kann er unter Umständen binnen einer Woche zurücktreten (§ 30a KSchG).
Verhandelt wird nicht über den Preis allein, sondern über das Gesamtpaket: Termin, Finanzierung, Sicherheit. Wer das im Blick hat, verkauft oft besser.
Kaufvertrag, Haftung und Steuern
Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt. Er übernimmt meist auch die Treuhandabwicklung: Der Kaufpreis liegt bei ihm, bis der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, und ein bestehender Kredit wird daraus abgelöst.
| Thema | Was Sie wissen sollten |
|---|---|
| Gewährleistung | Auch ein privater Verkäufer haftet grundsätzlich für Mängel. Ein Verzicht kann vereinbart werden, gilt aber nicht für Mängel, die Sie kannten und verschwiegen haben, und nicht für ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften. |
| Immobilienertragsteuer | 30 % auf den Gewinn, bei Altvermögen (vor 31.3.2002 gekauft) pauschal berechnet. Der Vertragserrichter berechnet und führt sie ab. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Steuerfrei, wenn Sie selbst mindestens zwei Jahre durchgehend seit dem Erwerb oder fünf der letzten zehn Jahre dort gewohnt haben und den Wohnsitz aufgeben. |
| Kosten des Verkäufers | Energieausweis, Unterlagen, Lastenfreistellung, Immobilienertragsteuer. Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr zahlt üblicherweise der Käufer. |
Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Steuerfragen klären Sie bitte mit Ihrem Notar oder Steuerberater. Für Verkäufe ab 1.1.2027 gelten für Altvermögen höhere Pauschalsätze.
Was ein Makler übernimmt
Ein Makler arbeitet für beide Seiten und wird nur bezahlt, wenn verkauft wird. Was Sie dafür bekommen, sollten Sie gegen Ihren eigenen Zeitaufwand und Ihr Risiko abwägen.
Selbst verkaufen
Sie machen alles selbst: Preis, Unterlagen, Inserate, Besichtigungen, Verhandlung.
- Passt, wenn
- Sie Zeit haben, gut verhandeln, den Markt kennen und vielleicht schon einen Käufer im Umfeld.
- Beachten Sie
- Planen Sie den Aufwand realistisch: viele Telefonate, Abendtermine, Haftung für Angaben.
Mit Makler verkaufen
Preisermittlung, Unterlagen, Vermarktung, Vorauswahl der Käufer, Besichtigungen und Verhandlung übernimmt der Makler.
- Passt, wenn
- Sie wenig Zeit haben, weiter weg wohnen oder Sicherheit bei Preis und Abwicklung wollen.
- Beachten Sie
- Die Provision ist gesetzlich gedeckelt. Fragen Sie, was genau dafür geleistet wird.
- Suchkunden: Wir kennen viele Käufer aus der Region, die bereits suchen und finanziert sind.
- Vorauswahl: Jeder Interessent wird vor der Besichtigung nach Bedarf und Finanzierung gefragt.
- Belegter Marktwert: aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen in Ihrer Gemeinde.
