Ab 1. Jänner 2027 zahlen Eigentümer beim Verkauf von sogenanntem Altvermögen mehr Immobilienertragsteuer. Der Steuersatz bleibt bei 30 %, aber die pauschale Bemessungsgrundlage wird höher angesetzt. Dieser Beitrag erklärt, welche Immobilien betroffen sind, wie stark die Belastung steigt und warum der Verkaufszeitpunkt für viele Eigentümer jetzt eine Rolle spielt.
Was hat der Gesetzgeber beschlossen?
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027 und 2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) werden die pauschalen Anschaffungskosten bei Altgrundstücken gesenkt. Weil weniger Kosten abgezogen werden dürfen, gilt ein größerer Teil des Verkaufserlöses als steuerpflichtiger Gewinn. Die Neuregelung gilt für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026.
Was ist Altvermögen?
Als Altvermögen gelten Grundstücke und Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. Das betrifft in der Regel Liegenschaften, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Für Altvermögen wird der Gewinn nicht aus tatsächlichem Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet, sondern pauschal: Ein fester Prozentsatz des Verkaufserlöses gilt als Anschaffungskosten, der Rest wird mit 30 % besteuert.
Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt grundsätzlich der Anschaffungszeitpunkt der Person, von der Sie die Immobilie erhalten haben. Ob Ihre Immobilie Altvermögen ist, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater oder Notar.
Wie stark steigt die Steuerbelastung?
Entscheidend ist, ob das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet wurde. Die folgenden Werte zeigen die effektive Steuerbelastung bezogen auf den Verkaufserlös:
| Fall | Verkauf bis 31.12.2026 | Verkauf ab 1.1.2027 |
|---|---|---|
| Altvermögen ohne Umwidmung | 4,2 % des Erlöses | 6 % des Erlöses |
| Altvermögen, umgewidmet nach dem 31.12.1987 | 18 % des Erlöses | 21 % des Erlöses |
| Umwidmung nach dem 31.12.2024 (inkl. Umwidmungszuschlag) | 23,4 % des Erlöses | 27,3 % des Erlöses |
Hintergrund: Ohne Umwidmung sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 86 % auf 80 % des Erlöses, bei Umwidmung von 40 % auf 30 %. Für Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 gilt zusätzlich der Umwidmungszuschlag, der bereits 2025 eingeführt wurde.
Rechenbeispiel
Ein angenommener Verkaufserlös von 300.000 Euro für ein Einfamilienhaus, das seit den 1990er-Jahren im Eigentum ist und nicht umgewidmet wurde:
- Verkauf bis 31.12.2026: 4,2 % = 12.600 Euro Immobilienertragsteuer
- Verkauf ab 1.1.2027: 6 % = 18.000 Euro Immobilienertragsteuer
Der Unterschied beträgt in diesem Beispiel 5.400 Euro. Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung und ist keine Aussage über den Wert einer bestimmten Immobilie.
Wer ist nicht betroffen?
Die bestehenden Befreiungen bleiben laut den derzeit veröffentlichten Informationen unberührt. Dazu zählt vor allem die Hauptwohnsitzbefreiung, wenn Sie in der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum Ihren Hauptwohnsitz hatten. Auch für Immobilien, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden (Neuvermögen), gilt eine andere Berechnung. Welche Regelung in Ihrem Fall greift, prüft Ihr Steuerberater.
Was bedeutet das für Ihren Verkaufszeitpunkt?
Wer ohnehin plant, eine Immobilie aus Altvermögen in den nächsten Monaten oder Jahren zu verkaufen, sollte die Auswirkungen jetzt prüfen lassen. Ein Verkauf vor dem 1. Jänner 2027 kann – abhängig vom Einzelfall – zu einer geringeren Steuerbelastung führen. Maßgeblich ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags; bei aufschiebenden Bedingungen oder Genehmigungen kann das anders sein. Klären Sie das vorab mit Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Bis Jahresende bleibt wenig Zeit. Ein Verkauf braucht Vorbereitung: aktuelle Unterlagen wie Grundbuchsauszug, Pläne und Energieausweis, eine fundierte Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, ein Kaufanbot und die Vertragserrichtung. Steuerliche Überlegungen sind ein Argument – die Entscheidung sollte aber auch Marktlage, Ihre persönliche Situation und einen realistischen Angebotspreis berücksichtigen.
Was Sie jetzt prüfen sollten
- Wann wurde die Immobilie angeschafft – von Ihnen oder von der Person, von der Sie geerbt haben?
- Wurde das Grundstück nach 1987 oder nach 2024 umgewidmet?
- Kommt eine Befreiung wie die Hauptwohnsitzbefreiung in Frage?
- Ist ein Verkauf in den nächsten Jahren ohnehin geplant – und wäre ein früherer Zeitpunkt realistisch?
Kurz zusammengefasst
- Für Verkäufe ab 1. Jänner 2027 steigt die Immobilienertragsteuer auf Altvermögen.
- Ohne Umwidmung: von 4,2 % auf 6 % des Verkaufserlöses.
- Mit Umwidmung nach 1987: von 18 % auf 21 %; bei Umwidmung nach 2024: von 23,4 % auf 27,3 %.
- Der Steuersatz von 30 % bleibt gleich; Befreiungen wie die Hauptwohnsitzbefreiung bleiben bestehen.
- Ob sich ein Verkauf noch 2026 lohnt, ist eine Einzelfallfrage für Steuerberater und Notar.
Nächster Schritt: Wert Ihrer Immobilie einschätzen lassen, mehr zum Verkauf mit Sonnberger Immobilien lesen oder mit uns über Ihren Zeitplan sprechen.
Quellen und Stand
- Bundesministerium für Finanzen: Budgetbegleitgesetz 2027 und 2028 – Teil Steuern (BGBl. I Nr. 62/2026), abgerufen am 28.10.2026
- RIS: Einkommensteuergesetz 1988, § 30 (Private Grundstücksveräußerungen), abgerufen am 28.10.2026
Stand: Oktober 2026. Gesetzliche Regelungen können sich ändern; für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
